Gerät der Mieter in Zahlungsverzug, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Üblicherweise wird gleichzeitig auch die fristgemäße Kündigung erklärt. Weigert sich der Mieter auszuziehen, so wird zur Durchsetzung der Ansprüche des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung eine sog. Räumungsklage erhoben.
Sofern der Mieter innerhalb der gesetzlichen Schonfrist ( zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage ) seinen Zahlungsrückstand vollständig ausgleicht, wird allein die fristlose Kündigung per Gesetz geheilt und ihre Wirkungen entfallen nachträglich. Der Schonfristzahlung steht die Abgabe einer Verpflichtungserklärung zur Übernahme der Mietschulden einer öffentlichen Stelle per Gesetz gleich. Die fristgemäße Kündigung wird jedoch nicht per gesetzlicher Vorschrift geheilt.
Das Landgericht Berlin war nun jedoch der Auffassung, dass in dem Fall der sog. Schonfristzahlung durch den Mieter auch die fristgemäße Kündigung keinen Bestand haben könne. Zwar sei das Mietverhältnis im Fall der Schonfristzahlung zunächst aufgrund der fristlosen Kündigung beendet worden und der Vermieter habe zunächst auch in rechtmäßiger Weise einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung geltend machen können. Allerdings seien diese Ansprüche durch die Schonfristzahlung nachträglich erloschen, denn zwischen dem Zugang der fristlosen Kündigung und dem Eingang der Schonfristzahlung habe gar kein Mietverhältnis mehr bestanden, was hätte beendet werden können, sodass die ordentliche Kündigung gar nicht mehr greifen könne.
Diese Auffassung teilten die beiden Vermieter, deren Räumungsklagen nun abgewiesen wurden, jedoch nicht und legten jeweils Revision beim Bundesgerichtshof ( BGH ) ein. Der Bundesgerichtshof entschied sodann zugunsten der Vermieter mit seinen Urteilen vom 19.09.2018 ( Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Er stellte klar, dass die Ansicht des Landgerichts Berlin einen natürlichen Lebenssachverhalt ( Zahlungsverzug, Kündigung, Nachzahlung ) künstlich aufspalte. Dem BGH nach müsse eine hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung auch im Fall der Schonfristzahlung Bestand haben.
Dazu führte er aus, dass der Vermieter seinen Willen dazu, das Mietverhältnis unbedingt zu einem Ende zu bringen, unmissverständlich durch den hilfsweisen Ausspruch der fristgemäßen Kündigung zum Ausdruck gebracht habe.
Soll also nach dem Willen des Vermieters die fristgemäße Kündigung in dem Fall zum Zuge kommen, in dem die fristlose Kündigung per Gesetz geheilt wird, so steht diesem Willen grundsätzlich nichts entgegen. In einem Räumungsprozess ist daher also nach Heilung der fristlosen Kündigung vom Gericht zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die fristgemäße Kündigung erfüllt sind und das Mietverhältnis durch diese Kündigung wirksam beendet worden ist.
Rechtsanwältin Synje Ukena