Schönheitsreparaturen im gewerblichen Mietverhältnis

Auch Gewerberaummieter schulden Schönheitsreparaturen nur, soweit die Mieträume bei Mietbeginn renoviert übergeben wurden – Übertragung der Rechtsprechung zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ins gewerbliche Mietverhältnis

“In dem Mietzins sind keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert. Das Streichen der Wände und Decken, weiter das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen erfolgt während der Dauer des Mietverhältnisses auf Kosten des Mieters”.

So oder so ähnlich lautet der Wortlaut einer Klausel, die vielen Mietern aus ihren Wohnraummietverträgen bekannt sein dürfte. Auch die Gerichte waren in der Vergangenheit vielfach mit dem Thema der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter beschäftigt und haben hierzu diverse Rechtsprechung produziert.

Weniger geregelt war bisher die Geltung dieser Klausel im gewerblichen Mietverhältnis. Auch Gewerberaummietverträge enthalten oftmals eine Klausel, nach der sich der Vermieter von seiner mietvertraglichen Pflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB zum Erhalt der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand befreit.

Bei einer derartigen Regelung in den Mietverträgen handelt es sich oftmals um vom Vermieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne des §§ 305 Abs. 1 BGB. Folglich unterliegt sie auch der AGB-Kontrolle nach § 307 ff BGB.

Eine derartige Übertragung der Vornahmepflicht der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch AGB ist nach ständiger Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht nach § 307 Abs. 1, II Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Mieträume bei Überlassung des Mietobjektes in unrenoviertem oder renovierungsbedüftigem Zustand übergeben wurden und ein angemessener Ausgleich hierfür nicht gewährt wurde.

Nach Auffassung des Senates des OLG Dresden (Hinweisbeschluss v. 06.03.2019 – 5 U 1613/18) ist diese höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnraummietverhältnissen auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen.

Grund für eine derartige Übertragung ist die Tatsache, dass in beiden Arten von Mietverhältnissen von derselben gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 S. 3, 538 BGB abgewichen wird.

Bei einer Verpflichtung des Mieters zur Renovierung kann es dazu kommen, dass der Vermieter aufgrund der Tatsache, dass er ursprünglich eine unrenovierte Wohnung überlassen hat nach Durchführung der Renovierungsarbeiten durch den Mieter den Mietgegenstand in einem besseren Zustand zurückerhält als dieser im Zeitpunkt der Übergabe innehatte. Mit anderen Worten stellt es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, wenn dieser verpflichtet wird, ab Nutzung- und Gebrauchsspuren zu beseitigen, welche er nicht selbst verursacht hat. Dies gilt in Wohnraummietverhältnissen ebenso wie in Gewerberaummietverhältnissen.

Ein angemessener Ausgleich auf Seiten des Mieters ist auch dann nicht gegeben, wenn die Klausel aussagt, dass in den Mietzins keine Kosten für die Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind. Dies könnte zwar dahin verstanden werden, dass der Mieter im laufenden Mietverhältnis eine niedrigere Miete zu zahlen hätte, als dies der Fall gewesen wäre, wenn die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen entsprechend der gesetzlichen Regelung beim Vermieter verblieben wäre. Dies stellt aber nur einen Ausgleich in dem Umfang dar, ohne den die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein unangemessen wäre.

Für beide Arten von Mietverträgen besteht auch dasselbe tatsächliche Abgrenzungsproblem zwischen den schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegenden Abnutzungserscheinungen des Vormieters und denjenigen, welche der Mieter im Laufe der Mietzeit verursacht hat.

Aufgrund der vergleichbaren Interessenlage ist es somit nur konsequent, die entsprechende Rechtsprechung auch auf das Gewerberaummietverhältnis zu übertragen.

Lukas Braunschweig

Rechtsanwalt