Das OLG Schleswig hat mit Urteil vom 25.09.2024 (Az. 12 U 74/23) die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrags wegen mehrfacher Verstöße gegen vertragliche Pflichten trotz vorheriger Abmahnung bestätigt.
In dem konkreten Fall betrieb der Mieter in den Räumlichkeiten ein Döner-Restaurant, wobei er die Außengastronomiefläche in einem größeren Umfang nutzte, als vereinbart.
Zudem betrieb der Mieter eine Fettabluftanlage mit zu geringer Leistung. Es wurde vertraglich vereinbart, dass der Mieter eine solche Anlage ordnungsgemäß installieren muss. Der Einwand des Mieters, der Vormieter habe die ursprüngliche Fettabluftanlage gegen eine unterdimensionierte ausgetauscht, fiel daher nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters.
Hinzu kam, dass der Mieter, lediglich eine Betriebshaftpflichtversicherung mit einer deutlich zu geringen Deckungssumme nachweisen konnte. Für die Unterinstanz (LG Flensburg, Urteil vom 03.11.2023, Az. 7 O 134/23) rechtfertigte dieses bereits unter Berücksichtigung der möglichen Brandgefahr verbunden mit der Gefahr von Vermögensschäden die außerordentliche Kündigung.
Im Rahmen der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB) berücksichtigte das OLG Schleswig zudem u.a. die restliche offene Zeit des Mietverhältnisses (ca. 6 Jahre von 10) und weitere Pflichtverstöße des Mieters in der Vergangenheit wie z.B. die umfangreiche Parkplatzbeanspruchung durch eine „Lieferdienstflotte“.
Ob auch Sie Ihrem Mieter wirksam (fristlos) kündigen können und welche Voraussetzungen hierfür vorliegen müssen, erklären wir Ihnen gerne im Rahmen eines anwaltlichen Beratungsgesprächs.
Kanzlei S & P