Ein Vortrag von Rechtsanwalt Thomas Krüger-Johns

Erfahren Sie in diesem Vortrag, wie Sie Fehler bei Abschluss des Mietvertrages, bei der Kündigung des Mietverhältnisses sowie bei und nach Erhebung einer Räumungsklage vermeiden können.

Finden Sie diesen Vortrag hilfreich?
Gerne können Sie sich diese Informationen kostenlos als PDF-Datei herunterladen.

Download des Vortrages

Der „Räumungsrechtsstreit“

Eine kurze Begriffserklärung:
  • Streit vor Gericht zwischen Vermieter und Mieter über den Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen
  • gerichtliches Verfahren zur Erlangung eines Räumungstitels auf Grundlage einer Räumungsklage
  • Räumungsklage ist begründet, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet ist
  • im Anschluss: Zwangsvollstreckung durch Gerichtsvollzieher zur Durchsetzung der Räumung und/oder Herausgabe auf Grundlage eines Räumungstitels

→ Voraussetzungen für einen Räumungsrechtsstreit: 

  • Miet-, Pacht- oder sonstiges Nutzungsverhältnis über Räume
  • dessen wirksame Beendigung
  • Mieter/Pächter/sonstiger Nutzer gibt Mietobjekt nach Ende der Mietzeit nicht heraus

Fehler vor Abschluss des Mietverhältnisses vermeiden

Auswahl der Mieter gezielt gestalten:

  • Angebot und Nachfrage richtig einschätzen und nutzen
  • ggf. Selbstauskunft mit aktuellem Einkommensnachweis einfordern
  • möglichst Vorvermieterbescheinigung mit Telefonnummer einfordern
  • ggf. Vorvermieter anrufen
  • ggf. SCHUFA-Bonitätsauskunft einholen
  • Formularvertrag auf neuestem Stand in zweifacher Ausfertigung besorgen

Fehler bei Abschluss des Mietverhältnisses vermeiden

  • Mietvertrag schriftlich abschließen und sorgfältig verwahren
  • Vertragsparteien in beiden Ausfertigungen klar bezeichnen
  • Lage der Wohnung eindeutig bezeichnen, Nebenräume bezeichnen
  • ungewöhnliche Vereinbarungen ohne rechtliche Beratung vermeiden
  •  Dokumentation bei Mietbeginn vornehmen:
    • Übergabeprotokoll erstellen
      → vorhandene Mängel und Ausstattung notieren
    • Bilder von der Ausstattung und dem Zustand der Wohnung erforderlichenfalls von Zeugen fertigen lassen
    • weitere einziehende erwachsene Personen erfragen und namentlich erfassen

Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden

Ein Mietverhältnis kann beendet werden durch:

(1) Kündigung des Vermieters
(2) Kündigung des Mieters
(3) Aufhebungsvereinbarung
(4) Zeitablauf

Kündigungsgrund für Kündigung durch Vermieter im Wohnraummietverhältnis stets erforderlich

fristgemäße Kündigung (ordentliche Kündigung)

  • § 573 BGB
  • „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses

fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung)

  • §§ 543, 569 BGB
  •  „wichtiger  Grund“  =  Unzumutbarkeit der Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist

Abmahnung erforderlich?

bei fristgemäßer Kündigung

  • die vorherige erfolglose Abmahnung kann dazu führen, dass die erneute Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ anzusehen ist
    → § 573 II Nr. 1 BGB

bei fristloser Kündigung

  • für Kündigung wegen Pflichtverletzung grundsätzlich vorgeschrieben → § 543 III BGB 
  • es sei denn es greift eine geregelte Ausnahme (z. B. Zahlungsverzug)

Kündigung wegen Zahlungsverzuges

  • Brutto-Miete → nicht: Nachforderungen aus NKA
  • keine Berechtigung des Mieters zur Minderung
  • Zahlungsrückstand beziffern, aufschlüsseln wenn kompliziert
  • hilfsweise fristgemäß kündigen

Kündigung wegen Fehlverhaltens

  • Vertragsverstöße möglichst konkret benennen (Datum, Uhrzeit)
  • möglichst umgehend nach Kenntnis ahnden
  • grundsätzlich vorherige Abmahnung erforderlich
  • im Zweifel: fristlos und hilfsweise fristgemäß kündigen

Kündigung wegen Eigenbedarf

  • Kündigungsgrund muss vom Mieter nachvollzogen werden können („individualisierbar“)
  • Anbietpflicht für frei werdende Wohnungen besteht mindestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
  • Bedarfsänderungen sind zeitnah mitzuteilen
  • vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Weitere Kündigungsgründe

  • rückständige Mietsicherheit (§ 569 II a BGB) → 2fache Netto-Monatsmiete
  • verspätete Mietzahlungen → Zahlungseingänge beobachten
  • andere Zahlungsrückstände → Abmahnung + mehr als eine Monatsmiete
  • Verwahrlosung der Wohnung/Überlassung an Dritten → Gefährdung der Mietsache? grundsätzlich Abmahnung!
  • Lärm → „Lärmprotokolle“ von anderen Mietern anfordern! Abmahnung!
  • Störung des Hausfriedens → Beweise sammeln! Abmahnung!
  • Untervermietung ohne Zustimmung → Anspruch des Mieters auf Zustimmung?
  • Bagatellverstöße → ggf. zunächst Klage auf Zahlung / Unterlassung / Duldung / Beseitigung / etc. und Zwangsvollstreckung erforderlich?
  • Verwertungskündigung → ggf. beraten lassen

Kündigungserklärung (→ Ausgangspunkt für den Räumungsrechtsstreit)

  • Schriftform zwingend erforderlich (§ 568 I BGB)
  • Begründung gesetzlich vorgeschrieben (§ 573 III, § 569 IV BGB)
  • Erklärung der Kündigung „von allen an alle Vertragspartner“ (Mietvertrag)
    → bei Eintritt ins bestehende Mietverhältnis „von allen Eigentümern/Nießbrauchern“
    → vorzeitig ausgezogenen Mietern kündigen, sofern sie nicht wirksam ausgeschieden sind
  • Zustellung der Kündigung grundsätzlich an alle Mieter erforderlich
    → Ausnahme: vertragliche Regelung
  • Zugang der Kündigung beim Mieter beweissicher herbeiführen
    → wenn möglich: Botenzustellung; Vorsicht bei Einwurfeinschreiben
  • Vollmacht für Vertreter beifügen
  • nicht zu lange warten
  • Räumungsfrist setzen

Widerspruch des Mieters gegen die fristgemäße Kündigung

(§ 574 BGB)
→ Härtegrund kann zur vorläufigen Fortsetzung des Mietverhältnisses führen

  • rechtzeitig auf Form und Frist hinweisen (§ 574 b BGB)
  • Härtegründe vorhersehen und entkräften

Kündigung durch den Mieter

  • auf Wirksamkeit prüfen (schriftlich, von allen Mietern)
  • ggf. auf Fehler hinweisen
  • kein Grund für ordentliche Kündigung erforderlich
  • Kündigung bestätigen und Fortsetzung widersprechen

Aufhebungsvereinbarung

  • möglichst schriftlich abschließen
  • alle Vertragsparteien aufführen
  • alle Vertragsparteien müssen unterschreiben

 Zeitablauf

  • Zeitmietvertrag bei Wohnraum nur ausnahmsweise zulässig (§ 575 BGB)
  • Grund der Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich (im Mietvertrag) mitteilen
    → zukünftiger Eigenbedarf
    → Sanierung / Abriss / Umbau
    → Dienstwohnung
  • nach Ablauf der Räumungsfrist umgehend tätig werden
  • stillschweigender Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545) widersprechen
    → vorsorglich in der Kündigung oder innerhalb von 2 Wochen ab Kenntnis
  • bei wirksamer fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann Räumungsklage erhoben werden bis der Mietrückstand vollständig ausgeglichen ist
  • bei weiteren Vertragsverstößen weitere Kündigungen vorsorglich aussprechen 
  •   widersprüchliches Verhalten (z.B. Mieterhöhung, Abmahnung) vermeiden
  • im Zweifel Rechtslage sachverständig prüfen (lassen)
  • den richtigen Rechtsanwalt / die richtige Rechtsanwältin beauftragen
  • den Rechtsanwalt vollständig und zutreffend informieren
  • Räumungsantrag in der Klagschrift prüfen:
    → Bezeichnung der Wohnungslage eindeutig?
    → Nebenräume benannt?
  • bei weiteren Vertragsverstößen weitere Kündigung vorsorglich im gerichtlichen Verfahren aussprechen
  • weitere Mitbewohner verklagen:
    → vorsorglich Briefkasten- und/oder Klingelschild prüfen (lassen)
    → das Alter mit eingezogener „Kinder“ im Zweifel klären
  • widersprüchliches Verhalten vermeiden
    → Mieterhöhung etc.
    → ggf. beraten lassen
  • Wegfall oder Änderung des Eigenbedarfs umgehend klären
    → ggf. beraten lassen
  • im Räumungsvergleich auf Bezeichnung der Wohnung achten
  • Streitwert: Netto-Jahresmiete
  • Zustellung des Urteils ggf. gewährleisten
  • auf Räumungsvollstreckung nur mit schriftlicher Vereinbarung oder ausdrücklicher Erklärung der Voraussetzungen verzichten
    → sonst droht die Verwirkung des Räumungstitels
  • gegen „neue (Mit-)Bewohner“ erforderlichenfalls einstweilige Verfügung erwirken
    → ggf. beraten lassen
  • klären, ob „Räumung“ oder nur „Herausgabe“ gewünscht wird und sinnvoll ist
  • erneuten Einzug des Räumungsschuldners ausschließen

Fazit – Unsere Empfehlung

  • Handeln Sie schnell und konsequent!
  • Vertragsverstöße umgehend schriftlich abmahnen
  • Fristen setzen
  • Konsequenzen nicht wiederholt und folgenlos androhen
  • Kündigung aussprechen, sobald die Voraussetzungen vorliegen (und ein Vertragsende gewünscht/wirtschaftlich akzeptabel ist)
    → Einigung über Fortsetzung des Mietverhältnisses zu klaren Bedingungen ist jederzeit möglich
  • Vermeiden Sie Fehler bei der Beendigung des Mietverhältnisses!
  • Kündigungsgrund feststellen
  • Beweise sammeln
  • Kündigung schriftlich mit Begründung gegenüber allen Mietern von allen Vermietern erklären und beweissicher zustellen
  • Lassen Sie sich rechtzeitig und kompetent rechtlich beraten!
  • vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters erstattungsfähig und werden im Falle eines nachfolgenden gerichtlichen Verfahren hälftig angerechnet
  • sachlich und rechtlich fundierte Vertretung durch Dritte kann auch deeskalierend wirken und als frühzeitiger „Warnschuss“ weiteren Problemen im Mietverhältnis vorbeugen

Autor/Urheber:
Thomas Krüger-Johns
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Steffens & Partner, Wildrosenweg 3, 24119 Kronshagen.
Tel.: 0431 / 22 07 130